I requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono:
A) L’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
B) Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
C) Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.
Agevolazioni acquisto prima casa, le novità:
Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera C) e per i quali i requisiti di cui alle lettere A) e B) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.
Estesa a tutto il 2017 l’agevolazione IVA al 50% sull’acquisto dal costruttore di immobili di classe energetica A e B.
Ciò significa che, anche per il 2017, sarà possibile beneficiare del bonus IVA al 50% per l’acquisto di immobili dal costruttore.
Lo sconto sull’IVA spetta a tutti i contribuenti che decideranno di acquistare una nuova casa o una casa da ristrutturare direttamente dalla società di costruzione.
Per beneficiare dell’agevolazione, l’immobile dovrà appartenere alle classi energetiche A e B, e potrà essere adibito a prima o a seconda casa.
I requisiti per poter usufruire della detrazione del 50% dell’Iva versata sono i seguenti:
· L’immobile deve essere ad uso residenziale;
· Il rogito di acquisto dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2017;
· L’abitazione dovrà rientrare nelle classi energetica A oppure B;
· L’acquisto dovrà avvenire dall’impresa costruttrice.
La detrazione andrà ripartita in 10 anni.
A determinate condizioni è consentita la detrazione del 50% delle spese sostenute per l’acquisto o la realizzazione del box auto. È l’art. 16 bis del TUIR a disciplinare la detrazione di tali spese, accostandole a quelle previste per gli interventi di recupero edilizio con le seguenti ulteriori specifiche:
· Il box acquistato o costruito deve avere vincolo pertinenziale con l’unità abitativa di proprietà del contribuente;
· Il vincolo deve risultare dal rogito notarile definitivo (o anche dal preliminare di acquisto) nel caso in cui la spesa si riferisca all’acquisto del box;
· Il vincolo pertinenziale deve risultare già dalle autorizzazioni amministrative comunali a poter costruire in caso di realizzazione del box.
Da un punto di vista procedurale è necessario che il versamento sia eseguito tramite il cd. bonifico “parlante”, con ripartizione tra gli aventi diritto in ragione della percentuale di partecipazione, in 10 rate annuali di pari importo.
· Il box non può essere acquistato da un soggetto privato, ma dall’impresa costruttrice, che deve certificarne il costo di costruzione;
· Per i lavori in economia, quando il box è costruito dallo stesso contribuente, l’importo della spesa detraibile è composto dagli importi delle fatture (IVA inclusa) relative agli oneri sostenuti (materiale, costi per le concessioni edilizie);
· L’affidamento in appalto della costruzione del box ad un’impresa di costruzione comporta la necessità di certificare la spesa da parte della stessa impresa appaltatrice;
· La detrazione spetta sia nel caso in cui il box auto sia acquistato congiuntamente all’unità abitativa sia nel caso in cui l’acquisto avvenga successivamente.
È il caso di precisare che la spesa per l’acquisto del box pertinenziale con diritto alla detrazione del 50% concorre alla formazione del limite complessivo previsto per la detrazione sugli interventi di recupero edilizio pari a 96.000 euro. Dal momento che il limite di 96.000 euro si riferisce a ciascuna unità abitativa, il contribuente che acquista (o costruisce) un box auto pertinenziale per una unità abitativa di sua proprietà, dovrà considerare, ai fini della formazione del limite di 96.000 euro, anche il costo per l’acquisto (costruzione) del box. Se invece su una unità abitativa vengono effettuati lavori di recupero e il box assume rilevanza pertinenziale rispetto a una seconda unità abitativa, la spesa per l’acquisto del box non concorrerà al computo dei 96.000 euro relativi alla prima unità.
Riguardo al soggetto beneficiario della detrazione, e riguardo alle modalità di fruizione della spesa, valgono le stesse regole previste per le spese di ristrutturazione edilizia. La detrazione quindi spetta al soggetto che ha effettivamente sostenuto la spesa che riveste la qualità di proprietario, nudo proprietario, titolare di altro diritto reale, familiare convivente a condizione che si tratti di un immobile in cui si esplica la convivenza.
Altra condizione essenziale ai fini della detrazione è che il pagamento delle spese sostenute per l’acquisto o per la realizzazione del box avvenga tramite bonifico bancario o postale c.d. “parlante” (come previsto per le spese di ristrutturazione). Pertanto, dal bonifico dovrà risultare:
· La causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986);
· Il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
· Il codice fiscale o numero di partita IVA del beneficiario del pagamento.
Un aspetto particolare è costituito dal fatto che il rogito definitivo per l’acquisto del box (il problema non si pone per il caso della costruzione) sia stipulato solo successivamente al versamento di eventuali acconti da parte del contribuente, venendo così a mancare, nel momento in cui questi versa gli acconti, il vincolo pertinenziale tra il box acquistato e l’unità abitativa.
Al riguardo occorre tener presente che l’atto definitivo di acquisto stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti comporta la spettanza della detrazione solo se è stato regolarmente registrato un contratto preliminare di compravendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’unità abitativa e il box. Ne consegue, in mancanza di un preliminare di acquisto registrato, l’inammissibilità della detrazione su eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima dell’atto notarile.